Que se passe-t-il après une offre d’achat ? Les étapes jusqu’à la signature chez le notaire
Votre bien a trouvé un acquéreur et vous venez d’accepter son offre d’achat ? C’est une étape importante, mais la vente n’est pas encore arrivée à son terme.
Entre l’accord sur le prix et la remise définitive des clés, plusieurs étapes vont encore se succéder : préparation du dossier, signature de l’avant-contrat, délai de rétractation de l’acquéreur, obtention éventuelle du financement, vérifications du notaire puis signature de l’acte authentique.
Comprendre ce calendrier permet au vendeur de savoir ce qui se passe pendant les semaines qui suivent l’acceptation de l’offre et pourquoi plusieurs mois peuvent parfois être nécessaires avant la vente définitive.
Quelles sont les étapes après l’acceptation d’une offre d’achat ?
Dans une vente immobilière classique, le parcours suit généralement plusieurs grandes étapes.
Vendeur et acquéreur se mettent d’accord sur le bien et le prix proposé. Le dossier peut alors être transmis au professionnel chargé de préparer la suite de la transaction.
Diagnostics, titre de propriété, documents d’urbanisme et, le cas échéant, documents de copropriété sont réunis pour préparer l’avant-contrat.
L’avant-contrat précise le prix, les conditions de la vente, le financement prévu et la date envisagée pour la signature définitive.
L’acquéreur non professionnel d’un logement bénéficie en principe d’un délai légal de 10 jours pour revenir sur son engagement.
Lorsqu’un prêt immobilier est nécessaire, l’acquéreur effectue ses démarches bancaires dans le délai prévu par l’avant-contrat.
Urbanisme, propriété, hypothèques, éventuel droit de préemption et autres éléments du dossier sont contrôlés avant la vente.
Le prix est réglé selon les modalités prévues, la propriété est transférée et les clés sont généralement remises à l’acquéreur.
Que se passe-t-il immédiatement après l’acceptation de l’offre ?
Une fois l’offre d’achat acceptée, il faut organiser rapidement la suite de la transaction.
Les coordonnées des parties et les différents documents relatifs au bien sont transmis au professionnel chargé de préparer l’avant-contrat, qui peut notamment être un notaire.
Côté vendeur, c’est généralement le moment de s’assurer que l’ensemble du dossier est suffisamment complet :
- titre de propriété ;
- dossier de diagnostics techniques ;
- documents relatifs aux travaux réalisés ;
- autorisations d’urbanisme lorsqu’elles sont nécessaires ;
- documents relatifs à la copropriété pour un appartement ou un lot concerné ;
- informations concernant la situation du bien.
Pour préparer cette étape, vous pouvez retrouver notre guide consacré aux documents à réunir pour vendre une maison ou un appartement .
Faut-il verser de l’argent au moment de l’offre d’achat ?
Non. Aucune somme ne doit être versée simplement pour accepter ou garantir une offre d’achat immobilière.
Un versement peut en revanche être prévu ultérieurement au moment de l’avant-contrat, selon la forme de celui-ci et les modalités choisies par les parties.
Offre d’achat et dépôt de garantie sont donc deux choses différentes. L’offre permet de formaliser la proposition de l’acquéreur. Le dépôt éventuellement prévu intervient à une étape ultérieure et dans un cadre juridique précis.
Quand signe-t-on le compromis de vente ?
Une fois les éléments nécessaires réunis, vendeur et acquéreur peuvent signer un avant-contrat.
Il peut notamment prendre la forme d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente.
Ce document est particulièrement important, car il précise les principales conditions dans lesquelles la vente définitive devra intervenir.
L’avant-contrat identifie précisément le logement vendu et le prix convenu entre les parties.
Le mode de financement et les éventuelles conditions suspensives sont précisés dans le contrat.
Une date prévisionnelle de signature de l’acte authentique est généralement indiquée.
Le compromis n’est donc pas une simple formalité administrative : il encadre juridiquement la suite de la transaction.
L’acquéreur peut-il encore changer d’avis après le compromis ?
Oui. Lorsqu’un particulier achète un logement à usage d’habitation, il bénéficie en principe d’un délai de rétractation de 10 jours après la notification ou la remise de l’avant-contrat dans les conditions prévues par la réglementation.
Pendant cette période, l’acquéreur peut revenir sur son engagement sans avoir à justifier sa décision.
Pour le vendeur, l’acceptation d’une offre puis la signature d’un avant-contrat doivent donc être prises au sérieux. Le vendeur ne bénéficie pas d’un délai de rétractation équivalent lui permettant simplement de revenir sur la vente parce qu’il a changé d’avis.
Que se passe-t-il si l’acquéreur doit obtenir un prêt immobilier ?
Lorsqu’un acquéreur finance son achat avec un crédit immobilier, l’avant-contrat doit mentionner ce mode de financement et prévoir une condition suspensive d’obtention du prêt.
Cette clause précise notamment les caractéristiques du financement recherché ainsi que le délai laissé à l’acquéreur pour effectuer ses démarches.
Le délai prévu pour obtenir le financement ne peut pas être inférieur à un mois. En pratique, une durée plus longue peut être prévue dans l’avant-contrat.
Si le prêt est refusé alors que l’acquéreur a correctement respecté les conditions prévues dans l’avant-contrat, la condition suspensive peut permettre que la vente ne se réalise pas sans pénalité pour lui.
Un accord de principe bancaire suffit-il pour sécuriser la vente ?
Un accord de principe constitue une étape positive, mais il ne doit pas être confondu avec l’offre de prêt définitive émise par l’établissement bancaire.
Lorsque la banque transmet l’offre de crédit immobilier, l’emprunteur doit respecter un délai minimal de réflexion de 10 jours avant de pouvoir l’accepter.
C’est l’une des raisons pour lesquelles le financement d’un acquéreur représente généralement plusieurs semaines dans le calendrier global de la transaction.
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Une vente ne s’arrête pas à la recherche
d’un acquéreur : le suivi du dossier
jusqu’à la signature définitive
est tout aussi important.
Que fait le notaire pendant les semaines qui suivent le compromis ?
Une grande partie du travail effectué entre l’avant-contrat et l’acte définitif est peu visible pour le vendeur et l’acquéreur.
Pourtant, le notaire doit réunir et vérifier de nombreux éléments avant de pouvoir authentifier la vente.
- l’identité et la capacité juridique des parties ;
- le titre et l’origine de propriété ;
- la situation cadastrale et urbanistique du bien ;
- l’existence éventuelle d’hypothèques ou d’inscriptions ;
- les informations relatives à la copropriété lorsqu’il s’agit d’un bien concerné ;
- les éventuels droits de préemption ;
- la réalisation des conditions prévues dans l’avant-contrat.
Ces vérifications participent à la sécurité juridique de la transaction.
Qu’est-ce que le droit de préemption et peut-il retarder une vente ?
Selon la localisation et la situation du bien, une collectivité peut disposer d’un droit lui permettant, sous certaines conditions, d’acquérir le bien en priorité.
Lorsque la vente est concernée, le notaire accomplit les formalités nécessaires afin de permettre au titulaire du droit de préemption de prendre position.
Cette étape explique également pourquoi il n’est généralement pas possible de signer l’acte authentique seulement quelques jours après le compromis.
Combien de temps faut-il entre le compromis et la signature chez le notaire ?
Pour une transaction immobilière classique, il faut généralement compter environ deux à trois mois entre la signature de l’avant-contrat et la signature de l’acte authentique.
Il ne s’agit toutefois pas d’un délai unique imposé à toutes les ventes.
Le calendrier dépend notamment du financement de l’acquéreur, des formalités d’urbanisme, d’un éventuel droit de préemption, de la situation juridique du bien ou encore de la disponibilité des différents documents.
Une date prévue au compromis doit donc être considérée dans le contexte propre à chaque dossier. Une vente simple et sans financement peut parfois avancer plus rapidement, tandis qu’un dossier particulier peut nécessiter davantage de temps.
Que doit faire le vendeur pendant cette période ?
Une fois le compromis signé, le vendeur n’a pas simplement à attendre le rendez-vous chez le notaire.
Plusieurs éléments doivent continuer à être suivis jusqu’au jour de la vente.
- transmettre rapidement tout document complémentaire demandé ;
- informer le professionnel et le notaire de toute évolution importante concernant le bien ;
- continuer à entretenir normalement le logement ;
- respecter les engagements éventuellement prévus dans l’avant-contrat ;
- préparer la libération du logement pour la date convenue lorsque le bien est vendu libre.
L’objectif est que le logement puisse être remis à l’acquéreur dans les conditions convenues au moment de la signature définitive.
Faut-il refaire une visite avant la signature définitive ?
Il est fréquent d’organiser une dernière visite du logement peu avant la signature de l’acte authentique.
Cette visite permet notamment à l’acquéreur de vérifier que le bien correspond toujours à ce qui avait été convenu, que les lieux ont été libérés lorsque cela est prévu et qu’aucun événement majeur n’est intervenu depuis les précédentes visites.
C’est également un moment pratique pour effectuer les relevés des compteurs d’eau, d’électricité ou de gaz lorsqu’ils sont nécessaires.
Comment se déroule la signature de l’acte authentique ?
Lorsque le dossier est complet et que les conditions prévues ont été réalisées, le notaire fixe le rendez-vous de signature de l’acte authentique.
Le notaire présente les éléments essentiels de l’acte et s’assure que les fonds nécessaires à la transaction ont été reçus conformément aux modalités prévues.
Vendeur et acquéreur signent alors l’acte authentique, directement ou par l’intermédiaire d’une procuration lorsqu’une représentation a été organisée.
La signature de l’acte authentique marque généralement le transfert de propriété et la remise des clés. L’acquéreur peut alors prendre possession du logement selon les conditions prévues dans l’acte.
Quand le vendeur reçoit-il l’argent de la vente ?
Le prix de vente transite généralement par la comptabilité du notaire.
Le notaire doit notamment tenir compte, selon la situation, d’un éventuel prêt restant à rembourser, d’une garantie inscrite sur le bien, de certaines sommes liées à la copropriété ou encore des conséquences fiscales de la vente.
Le solde revenant au vendeur lui est ensuite reversé après les opérations nécessaires.
Le montant effectivement reçu peut donc différer du prix inscrit dans l’annonce, notamment en raison du remboursement d’un crédit restant, d’une éventuelle fiscalité ou des frais à la charge du vendeur.
Quand les clés sont-elles remises à l’acquéreur ?
Dans une vente classique d’un logement libre, la remise des clés intervient généralement le jour de la signature de l’acte authentique.
Le vendeur doit alors avoir libéré le logement dans les conditions convenues, sauf disposition différente expressément prévue entre les parties.
C’est le moment symbolique qui clôt le parcours commencé plusieurs semaines auparavant avec l’offre d’achat.
En résumé : que se passe-t-il après une offre d’achat ?
L’acceptation de l’offre marque le début de la phase juridique et administrative de la vente.
Le dossier est constitué, l’avant-contrat est signé, l’acquéreur bénéficie de son délai légal de rétractation, les éventuelles conditions suspensives sont réalisées et le notaire effectue les vérifications nécessaires.
Une fois toutes ces étapes franchies, l’acte authentique peut être signé, le prix réglé et les clés remises à l’acquéreur.
Même lorsque l’acquéreur a déjà été trouvé, le suivi de la transaction reste donc essentiel jusqu’au dernier rendez-vous.
Un accompagnement jusqu’à la signature définitive avec GOVART
Chez GOVART Immobilier & Patrimoine, l’accompagnement d’un vendeur ne s’arrête pas lorsque son bien reçoit une offre.
Mon rôle est également de suivre l’avancement du dossier, de rester disponible lorsque des documents ou informations sont nécessaires et de vous tenir informé des différentes étapes de la transaction.
Vous savez ainsi où en est votre vente, quelles sont les prochaines étapes et ce qui doit encore être réalisé avant la signature définitive.
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À noter : cet article présente le déroulement général d’une vente immobilière et ne remplace pas l’analyse d’un dossier particulier par les professionnels concernés.
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